주택담보대출 방공제 뜻과 대처법

주택담보대출 ltv 실전 사례 총정리

부동산 대출을 준비하면서 LTV, DSR, 방공제, 정책 대출 조건 등 실제 사례를 중심으로 꼭 알아야 할 변수와 실전 꿀팁을 정리했습니다.

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대출은 쉬운 듯 어렵다, 정말 대출도 공부가 필요하다

처음엔 5억까지 된다고 했다.
근데 막상 은행에 가보니 4억밖에 안 나온단다.

왜? 방공제가 빠졌단다.
그제야 알았다.
"아, 대출도 공부를 해야 하는 시대구나."

 

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LTV 50%면 진짜 50%가 나올까?

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집값의 50%까지 대출이 된다고 해서
정말 그만큼 나올 거라 믿는 분들이 많습니다.

하지만 ‘방공제’라는 변수가 있습니다.
서울 기준 방 하나당 5,500만 원 정도가 빠집니다.

예: 10억짜리 아파트, 방 3개
50%면 5억이지만 실제론 4억 4,500만 원 정도만 나옵니다.

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ltv 50%가 실제로는 44.5%?

방공제 안 빠지게 할 수는 없나?

은행이 손해를 안 보기 위해
세입자 배당금을 고려해 미리 공제하는 제도입니다.

하지만 MCI 보험에 가입하면 공제를 생략할 수도 있습니다.
단, 은행에서 보험료를 부담해야 하므로 연말처럼 예산 조절 시기에는
MCI 사용 자체를 막는 경우도 생깁니다.

그럴 땐 MCG 보험처럼
대출자가 부담하는 보증보험으로 전환되기도 합니다.

 

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같은 조건인데 왜 대출이 다르게 나올까?

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같은 집, 같은 조건인데
은행마다 결과가 다른 경우 많습니다.

왜?

1. 은행마다 내부 규정이 다르고
2. 시기별로 대출 여유가 다르기 때문입니다.

연말이나 분기 말엔 대출 줄이려는 은행도 많습니다.
그래서 은행을 바꾸면 해결되는 경우도 적지 않습니다.

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방공제 피하는 방법

지방은행이나 외국계 은행도 고려할 수 있을까?

수도권 은행만 고집하지 마세요.
지방은행은 대출 여력이 더 남아 있을 수도 있습니다.

다만 지점 수가 적고
승인 속도가 느리거나 경험이 부족한 경우도 많으니
충분한 준비 시간이 필요합니다.

 

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LTV보다 중요한 건 결국 DSR

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LTV 70%여도 소득이 적으면 소용없습니다.
대출은 LTV와 DSR 중 작은 기준에 맞춰서 진행됩니다.

예: LTV 70%, 소득으로는 1억밖에 못 받으면
대출은 1억까지만 나옵니다.

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같은 집 다른 대출 결과

정책 대출도 함정이 있다

‘신생아 특례’, ‘디딤돌 대출’ 등 정부 대출도 마찬가지입니다.
자산 기준, 주택 수 제한 때문에
소득이 되어도 대출이 거절되는 사례가 많습니다.

예를 들어
예적금이 많거나,
상속받은 집 지분이 숨겨져 있으면
정책 대출 탈락됩니다.

 

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전세대출, 주소 옮기면 무조건 큰일 납니다

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청약 때문에 주소 잠깐 옮기셨나요?
전입 빼는 순간 전세보증금은 후순위가 됩니다.
심지어 전세대출 연장도 거절될 수 있습니다.

청약이든 이사든 전입 뺄 일 있으면 꼭 상담 후 결정하세요.

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ltv 보다 중요한 dsr

세입자가 문제 될 수도 있다

세입자와 전입세대연람원이 불일치하면
대출이 안 나올 수 있습니다.

예: 계약자는 아들, 전입은 어머니.
은행은 이걸 확인 못 하면 대출 거절합니다.

등본 제출이 필요한데 대부분의 세입자는 협조 안 합니다.

결국 집 사려는 사람은 대출 못 받고,
잔금도 못 치르고, 계약금 날릴 수 있습니다.

 

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대출을 잘 받으려면 이렇게 하세요

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1. 한 달 전부터 여유 있게 준비하세요.
주택 수 조회, 소득 증빙, 자산 정리까지 시간 필요합니다.

 

2. 은행 직원 말만 믿지 마세요.
조건이 안 맞아도 다른 은행 가면 되는 경우 많습니다.

 

3. 정책 대출 받으려면 자산 기준 꼭 체크하세요.
예적금, 주식, 자동차 포함해 4억 8,800만 원 초과 안 됩니다.

 

4. 전세대출 받은 상태에서 전입 변경은 절대 금지입니다.
주소만 바꿔도 보증금 날릴 수 있습니다.

 

5. 세입자 정보는 꼭 전입세대 연람원으로 확인하세요.
계약자와 전입자 이름이 다르면 대출 안 될 수도 있습니다.

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정책 대출과 전세대출 주의사항

주택담보대출 많이 하는 질문들

주택담보대출 LTV 기준은 항상 동일한가요?
시기·지역·주택 수에 따라 달라집니다.

 

방공제는 모든 아파트에 적용되나요?
거의 모든 공동주택에 한 개 방 기준으로 적용됩니다.

 

MCI와 MCG는 뭐가 다른가요?
MCI는 은행 부담, MCG는 차주 본인이 부담합니다.

 

지방은행에서 서울 주택 대출 가능할까요?
가능합니다. 단, 절차가 느릴 수 있으니 여유 있게 준비하세요.

 

전세대출 중 주소 변경하면 어떻게 되나요?
대출 연장 거절될 수 있고, 보증금 보호도 안 됩니다.

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주택담보대출, 은행만 믿지 말고 직접 챙기세요

규정은 있지만 언제든 바뀝니다.
은행별 여건, 시기별 상황이 너무 다릅니다.
발품과 준비가 대출 성공의 핵심입니다.

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