전세 사기 경매 근저당권 날짜는 임차인의 대항력과 보증금 반환에 직접적인 영향을 주며, 확정일자보다 선순위 근저당이 있다면 손해를 입을 수 있습니다.
근저당권 날짜가 전입신고보다 빠르다면 어떻게 되나요
입주 전에 등기부등본 확인은 필수입니다.
2021년 7월 26일 토지에 근저당권 설정이 있었다면, 그보다 늦은 전입신고(2022년 2월 24일)는 대항력을 확보하지 못합니다.
대항력은 전입신고와 확정일자, 그리고 실제 거주 요건을 모두 충족해야 생기기 때문입니다.
대항력이 없다는 건, 경매에서 보증금 전액을 배당받기 어렵다는 의미입니다.
추가 근저당 설정일은 왜 중요한가요
2022년 3월 7일 추가 근저당 설정이 있다는 건, 기존 채권자와 동일하거나 새로운 담보권자가 들어온 것입니다.
하지만 임차인의 전입과 확정일자(2월 24일)가 더 빠르므로, 이 추가 근저당에 대해서는 후순위가 됩니다.
하지만 중요한 건 최초 설정일인 2021년 7월 26일입니다.
이 날짜가 대항력 판단 기준이 됩니다.
나는 대항력 있는 임차인인가요
결론부터 말씀드리면 대항력 있는 임차인이 아닙니다.
대항력은 ‘전입신고 + 확정일자 + 점유’가 선순위 근저당보다 빨라야 합니다.
이 경우 선순위 근저당이 이미 존재한 상태에서 입주했기 때문에 후순위입니다.
그래서 경매에서 보증금 전액을 돌려받기는 어렵습니다.
최우선변제권은 어떻게 작동하나요
대항력이 없더라도, 최우선변제권은 별도로 보호됩니다.
주택임대차보호법상 보호받기 위해서는 아래 요건을 만족해야 합니다.
- 임차주택이 수도권이면 보증금 1억 이하, 최대 3700만 원까지 보호
- 확정일자와 전입신고를 완료했을 것
- 소액임차인으로 인정될 것
위 조건을 충족하셨다면, 대항력이 없어도 일정 금액은 우선 배당받을 수 있습니다.
임차인이 경매를 신청하면 어떤 일이 벌어지나요
같은 건물의 다른 세대 임차인이 보증금을 받지 못해 경매를 신청한 경우, 임차권 등기가 우선 등록되었는지 확인해야 합니다.
해당 임차인이 대항력을 갖고 있다면, 선순위로 배당받게 됩니다.
이럴 경우 전체 채권자들과 배당 순위 싸움에서 밀릴 가능성이 있습니다.
하지만 임차권 등기 없이 경매를 신청한 경우, 일반 채권자와 유사한 위치에 있을 수 있습니다.
실제 사례에서 알 수 있는 핵심 포인트
이 사건의 핵심은 “입주 전 등기부등본을 철저히 확인했는가”입니다.
- 건물에 근저당이 없어 보여도, 토지에 설정된 근저당도 임차인의 대항력에 영향을 줍니다.
- 계약 체결일보다 전입신고와 확정일자가 빠를 수 없으며, 입주일 전 근저당이 있다면 보증금은 위험해집니다.
- 대항력이 없더라도 확정일자 기준 최우선변제권은 보호받을 수 있는 최소한의 방패입니다.
지금 할 수 있는 대응 방법 5가지
- 배당요구 종기 확인 후 반드시 배당요구
이미 진행하셨다면 추가 조치는 법률상담 중심으로 진행 - 관할 법원 민원실에 문의해 임차인 배당순위 확인
- 한국자산관리공사(캠코) 무료 법률상담 서비스 활용
- 법률구조공단을 통한 무료 상담 또는 변호사 연결
- 경매 매각기일 이전까지 상황을 체크하고 이의제기 검토
전세 사기 경매 근저당권 날짜 관련 많이 하는 질문들
전입신고보다 근저당이 빠르면 무조건 불리한가요?
대부분 대항력이 없지만, 최우선변제권이 있으면 일부 보호됩니다.
확정일자만 받아도 보증금 보호받을 수 있나요?
전입신고와 실제 입주가 함께 있어야 대항력이 생깁니다.
추가 근저당권은 어떤 영향을 주나요?
전입일보다 늦은 근저당은 후순위라 큰 영향 없습니다.
다른 임차인이 경매를 넣으면 내 보증금에 영향이 있나요?
그 임차인이 선순위면 우선 배당받으니 내 배당액은 줄어듭니다.
대항력 없는 임차인은 무조건 손해보나요?
최우선변제권이 있다면 일부는 회수 가능합니다.
전세 사기 경매 근저당권 날짜 문제, 핵심은 선순위 확인입니다
임차인의 전입, 확정일자보다 선순위 근저당이 설정돼 있다면 대항력은 없습니다.
대신 최우선변제권으로 일부 보증금을 회수할 수 있습니다.
철저한 확인과 법률적 대응이 반드시 필요합니다.
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