부모님 집 매수 시 증여세 피하는 방법과 잔금 처리 전략을 정리했습니다. 실제 사례로 설명하며, 자금 출처 조사 기준과 해결 방안을 명확히 짚어드립니다. 총정리까지 꼭 읽어보세요.
자녀가 돈 보태는 집 구매, 증여세부터 생각해야 합니다
1억 6천만 원짜리 아파트를 어머님 명의로 매수.
어머님은 8천만 원 보유 중.
자녀가 8천만 원 추가로 보탤 예정.
이때 많은 분들이 간과하는 게 바로 증여세입니다.
직계존속 간 현금 이체는 대부분 증여로 보게 됩니다.
계좌로 이체하면 무조건 증여세 대상일까?
자녀가 어머니 계좌로 8천만 원을 이체하면
세무서에서는 무상 이전으로 간주할 가능성이 높습니다.
자금 출처 조사와 증여세 과세 대상이 됩니다.
※ 성인의 증여 공제 한도는 10년간 5천만 원.
결론적으로 8천만 원 전액이 과세 대상이 될 수 있습니다.
잔금을 각자 계좌에서 송금하면 괜찮을까?
이 경우는 조금 다릅니다.
- 매도인 계좌로
- 어머님과 자녀가 각각 8천만 원씩 송금한다면
직접 송금은 곧 공동 매수 의심 가능성도 있지만,
명의는 오로지 어머님으로 단독 기재되어 있다면
일방적 증여로 간주될 수 있습니다.
즉, 계좌 이체 주체가 나뉘어도
실제 소유자가 어머니이기에
자녀의 자금은 증여로 처리될 수 있습니다.
왜 이런 방식이 문제가 되는 걸까?
국세청은
- 소유권
- 자금 흐름
- 자산 이전 경로
이 3가지를 중심으로 증여세 과세 여부를 판단합니다.
어머님 단독 명의인데
자녀가 자금을 대는 구조라면
자금 출처 조사와 증여세 위험이 매우 높아집니다.
합법적으로 증여세 피하는 방법은 없을까?
다음과 같은 방법들을 고려해볼 수 있습니다.
① 증여 신고 및 공제 활용
- 10년 기준 성인 자녀 → 부모에게 5천만 원 증여 가능
- 이 범위 내 증여는 무세금
- 나머지 3천만 원은 세금 대상이지만
세율 10%로 부담은 적음 - 신고하면 추후 조사 리스크 줄어듦
② 공동 명의로 매수
- 자녀와 어머님 공동 명의로 등기
- 실제 자금 부담 비율대로 등기
- 자금 출처 명확하면 증여 아님
※ 단점: 추후 매각 시 양도소득세 계산 복잡
③ 차용증 작성
- 자녀가 어머님께 돈을 빌려준 것으로 처리
- 공증된 차용증, 이자 지급 내역 필수
- 현실적이진 않지만 방법은 됨
④ 자녀 명의로 매수 후 증여
- 자녀 명의로 매수
- 추후 어머님께 증여
- 이 역시 증여세 발생 가능성 있음
부모님 집 매수 증여세 문제, 많이 하는 질문들
부모님 집 사주면 무조건 증여세 나오나요?
아니요. 자금 출처와 명의 기준에 따라 다릅니다.
어머니 계좌에 돈 넣으면 바로 조사받나요?
큰 금액이면 자금 출처 조사 대상이 됩니다.
잔금을 나눠 보내면 문제없나요?
아니요. 증여로 보일 수 있습니다.
증여세 안 내는 방법은 없나요?
증여 신고, 공동 명의, 차용증 작성 등이 있습니다.
공동 명의로 하면 무조건 안전한가요?
자금 출처 비율이 불일치하면 여전히 위험합니다.
핵심 정리 한 줄로 끝내기
자녀가 돈을 보탠 부모님 집 매수는 대부분 증여세 과세 대상입니다.
명의를 어떻게 하느냐보다 자금 흐름이 더 중요합니다.
안전하게 하려면 사전 증여 신고가 가장 확실한 방법입니다.
2025.05.19 - [* 경제 정보 */세금·연말정산] - 부모 자녀 부동산 거래 시 증여세 없이 매매하는 방법
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