부모 자녀 간 부동산 거래 시 유의할 세금 포인트와 절세 전략을 살펴볼 수 있는 글입니다. 취득세와 증여세 차이, 부담부증여 조건 등 실제 거래 전 반드시 알아야 할 정보만 담았습니다.
부모가 자녀에게 부동산을 팔면 무조건 절세일까?
부모가 시가 5억 원짜리 부동산을 전세 3.5억 원을 끼고 자녀에게 같은 금액인 3.5억 원에 매도하면 어떨까요?
자녀는 현금 한 푼 없이 부동산을 취득할 수 있어 보이지만
세금 문제는 그렇게 간단하지 않습니다.
현금 없이 부동산 취득 가능할까?
결론부터 말하면 가능은 합니다.
전세 보증금이 있는 상태에서
부모로부터 3.5억 원에 매수하면 자녀는 실제 현금 없이도 거래가 가능합니다.
그러나 여기에는 중요한 조건이 따릅니다.
- 시가의 70% 이상에 거래할 경우
- 부당행위계산부인에 해당하지 않아야 함
- 거래 사실이 진짜 실거래임을 입증할 수 있어야 함
증여세 없이 거래 가능한 조건은?
부모 자녀 간 거래라면 세무서에서는
항상 **‘증여 아닌가?’**를 먼저 의심합니다.
시가의 70% 이상에 매매하더라도
세무서에서 실제로 대금이 오가지 않았다고 판단하면 증여세 부과가 될 수 있습니다.
즉, 형식만 매매이고 실질은 증여라면 세금 폭탄을 맞게 됩니다.
양도소득세는 누가 내나요?
매매라면 부모는 양도소득세 납부 대상자입니다.
- 취득가액, 보유기간, 거래가액 등을 기준으로 산정
- 시세보다 저렴하게 팔았더라도 과세는 정상 진행
반면 자녀는 취득세를 부담하게 됩니다.
👉 이때 중요한 점은 부동산 가액이 아닌 “실제 거래가액” 기준이라는 것.
증여로 하면 더 유리할까?
부모가 자녀에게 그냥 증여하면?
부담부증여가 됩니다.
- 부동산 전체가액: 5억 원
- 전세보증금: 3.5억 원
- 증여세 과세표준: 5억 - 3.5억 = 1.5억 원
하지만, 여기에도 함정이 있습니다.
자녀는 3.5억 원의 채무를 인수했기 때문에
이 금액은 양도소득세 계산에 들어가며
부모는 이 부분에 대한 양도소득세를 내야 합니다.
부담부증여와 일반 매매, 어떤 게 유리할까?
실제 케이스별로 달라지지만
다음 비교가 핵심입니다.
✅ 부담부증여 시
- 증여세: 1.5억 기준 계산
- 양도소득세: 부모가 전세보증금 만큼 부담
- 취득세: 자녀가 전체 부동산 가치 기준으로 부담 (감면 없음)
✅ 매매 거래 시
- 양도소득세: 부모가 전체 매매가 기준
- 취득세: 자녀가 실제 매매가 기준으로 부담
- 단, 과세당국이 증여로 판단할 위험 있음
실제 거래 시 절세 전략
실제로는 아래 중 자산 규모와 목적에 따라 선택합니다.
✔ 증여세 절감 목적이라면
- 증여 공제 한도(5천만 원~1억 원) 활용해 분할 증여
- 부담부증여로 일부 양도 처리
✔ 취득세 줄이기 목적이라면
- 실제 거래라면 ‘매매’가 취득세 기준에서 유리할 수 있음
✔ 오해 없이 세금 신고하려면
- 공인중개사 계약서 작성
- 금전 거래내역 이체 증빙 확보
- 사후 증여세 신고 또는 거래 내용 해명서 준비
부모 자녀 간 부동산 거래 많이 하는 질문들
부모가 자녀에게 시가보다 싸게 팔면 무조건 증여세가 나오나요?
아닙니다. 시가의 70% 이상이고 실거래라면 증여세 제외됩니다.
부담부증여도 증여세와 양도세가 동시에 발생하나요?
네. 증여세는 순수 증여분에, 양도세는 인수 채무분에 부과됩니다.
전세 낀 부동산, 자녀는 현금 없이도 취득 가능한가요?
가능합니다. 단, 증여세 회피 목적이 아니어야 합니다.
매매 시 부모가 양도소득세를 안내는 경우도 있나요?
주택 비과세 요건(1가구 1주택 등)에 해당하면 면제 가능성 있습니다.
증여 후 10년 내 재증여 시 세금은 어떻게 되나요?
10년 내 합산 과세됩니다. 같은 부모 자녀 간에는 누적 관리 필요합니다.
부모 자녀 간 부동산 거래 핵심 정리
실거래인지 증여인지가 핵심입니다.
세금 폭탄 피하려면 계약서와 거래내역 증빙을 준비하세요.
거래 형태보다 의도와 증빙이 절세의 핵심입니다.
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